Tuỳ vào mục đích thuê mà có các loại hợp đồng khác nhau như hợp đồng cho thuê nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà kinh doanh, hợp đồng cho thuê nhà chung cư. Vậy làm sao để hiểu thế nào là hợp đồng thuê nhà là gì và những vấn đề liên quan xoay quanh hợp đồng thuê nhà như thế nào? Hãy cùng NP Space tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

1.Quy định chung về hợp đồng thuê tài sản

Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) quy định Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Một số quy định về cho thuê nhà ở tại Luật nhà ở 2014. Nguồn: Công ty Luật Minh Khuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của BLDS, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản, cụ thể:

• Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng thuê tài sản là tổ chức hoặc cá nhân thực hiện việc ký kết và tham gia thực hiện hợp đồng thuê tài sản.

         Cá nhân tham gia hợp đồng thuê tài sản phải đảm bảo có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện việc ký kết hợp đồng thuê tài sản.

         Nếu là tổ chức tham gia ký hợp hợp đồng thuê thì tổ chức có thể là doanh nghiệp, tổ chức, đơn vị được thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.

• Thứ hai, tài sản thuê là tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bên cho thuê, bên cho thuê có thể cung cấp đầy đủ các giấy tờ để chứng minh quyền cho thuê của mình là hợp pháp đối với bên đi thuê. Trong quá trình thuê, bên cho thuê phải đảm bảo bên thuê được sử dụng ổn định tài sản thuê, không bị tranh chấp về quyền, bị ảnh hưởng các quyền về sử dụng ổn định, bất kỳ sự hư hỏng nào đối với tài sản thuê không phải do lỗi của bên thuê gây ra thì bên cho thuê sẽ phải chịu trách nhiệm sửa chữa nhà đảm bảo giá trị sử dụng ban đầu của tài sản thuê đó, trừ khi các bên có thoả thuận khác được nêu trong hợp đồng.
• Thứ ba, khi nào chuyển giao tài sản?

          Thời gian chuyển giao tài sản là khoảng thời gian mà hai bên có thỏa thuận để bên cho thuê bàn giao tài sản cho bên thuê. Thời điểm chuyển giao tài sản có thể trùng khớp với thời điểm bắt đầu tính thời hạn thuê của hợp đồng, cũng có thể việc chuyển giao tài sản này để bên thuê sửa chữa, cải tạo lại nhà theo thỏa thuận để phù hợp với điều kiện kinh doanh buôn bán của họ thì thời hạn bàn giao không trùng với thời điểm bắt đầu tính thời hạn hợp đồng thuê mà được xác định sau đó.

• Thứ tư, thời hạn thuê tài sản

         Thời hạn thuê tài sản là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác mà bên thuê có thể sử dụng và khai thác giá trị của tài sản trong thời gian đó. Trong thời hạn này bên thuê cũng phải đảm bảo việc sử dụng tài sản đúng mục đích thuê, không được thực hiện hành vi huỷ hoại, hư hỏng tài sản….. nếu vi phạm thì có thể bị xử lý về những hành vi này.

2.Quy định chung về hợp đồng thuê nhà ở

 Hợp đồng thuê nhà ở có các đặc điểm pháp lý sau:

• Hợp đồng thuê nhà ở hợp đồng song vụ: Sau khi hợp đồng đã được ký kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.
• Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá trị thuê nhà do nhà nước quy định.
• Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê, vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Về đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở:

• Là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên. Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và diện tích phụ. Diện tích chính dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp và sinh hoạt khác. Nếu cho thuê nhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng. Ngoài ra , bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê cầu thang máy, gửi xe máy…

Về thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà:

• Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu trả lại nhà thuê bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước ít nhất 06 tháng.
• Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 492  Bộ luật dân sự: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
• Quy định này giúp cho sự thỏa thuận của các bên về những quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng được chặt chẽ, phòng ngừa tranh chấp có thể xảy ra.

Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở:

• Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở được quy định tại Điều 493,494 Bộ luật dân sự.
• Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà được quy định tại Điều 495, 496 Bộ luật dân sự.

Về hình thức hợp đồng thuê nhà ở:

• Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng ký (Điều 492 Bộ luật dân sự).