Có thể thấy, việc chuyển nhượng phòng trọ hiện nay diễn ra phổ biến. Tuy nhiên bởi vì không nắm rõ được những quy định của pháp luật mà nhiều người gặp rắc rối cũng như không thể chuyển nhượng lại cho bên thứ ba. Hãy cùng NP Space tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

1. Nhượng phòng trọ là gì?

Ghi nhận, hiện nay có rất nhiều trường hợp bên thuê phòng trọ sau khi đã ký hợp đồng với chủ nhà, bởi vì một số lý do nào đó mà chưa sử dụng được hoặc là tạm ngưng sử dụng, có ý định muốn chuyển nhượng lại cho bên thứ ba. 

Quy định pháp luật về vi phạm hợp đồng thuê nhà. Nguồn: Công ty Luật ACC.

Lúc này thì có thể hiểu việc chuyển nhượng phòng trọ chính là việc chuyển nhượng hợp đồng thuê cho bên thứ ba (được hiểu là việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ từ bên thuê hiện tại sang bên thuê mới).

2. Người đi thuê có được phép chuyển nhượng phòng trọ cho bên thứ ba không?

Căn cứ theo Điều 475 Bộ Luật Dân sự 2015: Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu như được bên cho thuê đồng ý.

Bên cạnh đó, tại điểm d khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê cho thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.

Như vậy, bên thuê nhà có quyền cho bên thứ ba thuê lại nhà nhưng phải được bên cho thuê đồng ý. 

Ngoài ra, Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định về quyền của bên thuê phòng trọ, cụ thể:

• Yêu cầu chủ cho thuê phải cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ phòng trọ hay nhà ở.
• Yêu cầu chủ cho thuê mua giao nhà hay là phòng trọ bao gồm cả hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu chủ cho thuê làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở cùng các tài sản khác gắn liền với đất cho đến khi thời hạn hợp đồng kết thúc thời hạn.
• Được cho thuê lại một phần hoặc là toàn bộ nhà, phòng trọ và được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, phòng trọ cho bên thuê lại.
• Yêu cầu chủ nhà cho thuê phải sửa chữa những phần hư hỏng của nhà, phòng trọ trong thời hạn thuê mà không phải là lỗi do mình gây ra.
• Được cho thuê lại một phần hoặc là toàn bộ nhà, phòng trọ, được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, phòng trọ cho bên thuê lại.
• Yêu cầu chủ cho thuê phải tiến hành sửa chữa những phần hư hỏng của nhà, phòng trọ trong thời hạn thuê mà không phải do lỗi của mình gây ra.
• Yêu cầu chủ cho thuê bồi thường thiệt hại nếu như lỗi xuất phát từ bên cho thuê.
• Có quyền sở hữu nhà, phòng trọ kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho chủ nhà.
• Những quyền khác ở trong hợp đồng thuê nhà, thuê phòng trọ, công trình xây dựng.
• Như thế, nếu như không có nhu cầu thuê nữa thì bạn hoàn toàn có thể sang nhượng phòng trọ cho bên thứ ba. Tuy nhiên thì theo Điều 35 của Luật này thì bạn phải cần thông báo với chủ nhà về vấn đề cho thuê lại một phần/toàn bộ cũng như chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở, phòng trọ và công trình xây dựng.

2.1 Lưu ý khi chuyển nhượng phòng trọ là gì?

Theo như Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có ghi rõ: 

• Bên thuê có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở, phòng trọ khi mà chủ cho thuê chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở, phòng trọ khi mà chủ cho thuê chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng các tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở, phòng trọ phải được lập thành văn bản chữ ký cũng như xác nhận đồng ý của chủ cho thuê vào hợp đồng nhượng phòng trọ.
• Bên thuê lại cũng phải tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ đối với chủ cho thuê theo những thỏa thuận trong văn bản hoặc hợp đồng chuyển nhượng phòng trọ, nhà ở.
• Chủ cho thuê sau khi đã đồng ý phải có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên chuyển nhượng phòng trọ, không được thu bất kỳ một khoản chi phí nào liên quan đến chuyển nhượng phòng trọ, nhà ở.
• Bên thuê lại phòng trọ cuối cùng cũng sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo như quy định của pháp luật về đất đai.
• Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà và phòng trọ quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

2.2 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho bên thứ ba

Dù cho người thuê phòng có quyền cho thuê lại sau khi chủ nhà đồng ý tuy nhiên vẫn phải đảm bảo được những điều kiện nhất định. Vậy thì điều kiện chuyển nhượng phòng trọ là gì?

Căn cứ theo Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng được quy định cụ thể như sau:

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở xã hội.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được đảm bảo các điều kiện sau: 

• Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định ở Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
• Trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành (1/3/2022) thì cần phải có hợp đồng đã ký kết. Chủ cho thuê chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. 
• Trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành (1/3/2022) thì phải có hợp đồng đã ký kết. 
• Chủ cho thuê chưa tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
• Nhà và công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua thuộc diện không có tranh chấp và khiếu kiện hay bị kê biên, thế chấp để có thể bảo đảm được việc thực hiện nghĩa vụ theo như quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà và công trình xây dựng trước thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.
• Trong trường hợp chuyển nhượng từng căn nhà riêng hoặc là công trình xây dựng riêng lẻ thì bên nhượng cần thỏa thuận với chủ cho thuê để sửa đổi hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng trước đó hoặc là ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện việc chuyển nhượng cho bên thứ ba.

2.3 Trình tự và thủ tục hợp đồng chuyển nhượng phòng trọ là gì?

Sau khi biết được chuyển nhượng phòng trọ là gì và đáp ứng được những điều kiện theo quy định, nếu như có nhu cầu thực hiện giao dịch này thì bạn có thể tham khảo hướng dẫn dưới đây: 

Chi tiết, theo Khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện cụ thể như sau: 

• Lập văn bản và công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
• Thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo Mẫu số 09 Mục Phụ lục của nghị định này giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 6 bản, cụ thể: 

• 02 bản do chủ đầu tư dự án lưu.
• 01 bản nộp cho cơ quan thuế.
• 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
• 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu.
• 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.

Không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Trong trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 1 bản để lưu ở tổ chức hành nghề công chứng.

Các bên chuyển nhượng hợp đồng phải có trách nhiệm nộp thuế, lệ phí theo đúng quy định của pháp luật sau khi công chứng.

3. Chủ nhà có quyền đòi lại nhà khi bên thuê tự ý cho thuê lại nhà không?

Căn cứ vào quy định tại điểm e khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở 2014 thì đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật là một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Đồng thời, theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì việc bên thuê tự ý cho thuê lại nhà mà không được sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà.

Do đó, nếu bên thuê tự ý cho thuê lại nhà thì chủ nhà có quyền đòi lại nhà.